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■パンダ不動産の海外投資シリーズ 日本では買えないファンドやETFがいっぱい!! 恒生銀行口座開設サポート 元本保証の金融商品が人気の ＩＮＧ香港にアポイント 株価や金利に左右されない投資商品 生命保険投資ファンド 長期投資を積立で計画する オフショア年金プラン まずは情報収集から ヘッジファンド情報 |
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備考（免責事項など）： １ 当社はカナダ及びアメリカのランドバンキングの及び売却を仲介致しますが、購入後の運営その他については一切関与致しません（ご本人の自己責任でを運営管理して下さい）。万一、当社が提供する情報などに不正確さがあった場合や、購入後に生じた損失その他について当社は一切の責任を負いません。尚、マネーロンダリングなどの違法行為を目的とした不動産購入のご利用は固くお断り致します。 ２ 天災地変（大型台風など）、動乱、官公署の命令等、現地での予期しない事由によりカナダの不動産業者が休業した場合は購入が出来ませんのでご了承下さい。 カナダ関連ニュース 関連動画 |
 ■アパート経営で大損していませんか？不動産投資といえば、アパートやマンションを購入して賃貸し入居者から家賃収入を得る、いわゆるインカムゲインが主流です。 しかし、ここ数年のアパート投資ブームやREITを始めとした投資ファンドの流入により、需要を遥かに上回る供給（マンションの新規着工）増で、大幅な家賃の低下と空室率上昇という現象が起きています。 マニュアル本通りに行動を起こしても、希望の利益を得るためには、例えば、本業（サラリーマン）の時間を削って、入居者募集や物件管理をしてやっと満室になるかならないか程度です。 これは、物件の大幅な増加の割には日本の人口や経済が成長していないことが根本的な原因です。日本の人口増加率やGDP伸び率には限界があります。しかし、投資先を日本に限定する必要はありません。 世界には、経済成長を続け、しかも、政治的に安定している国があります。それがカナダです。成長している国で不動産投資をすると、特別な工夫をしなくても利益を上げることが可能です。 ご紹介するランドバンキングは、未開発の土地を購入して数年後にデペロッパーへ売却する、キャピタルゲインを目的とした不動産投資です。 ▲それでも札幌でアパート経営を目指すなら ■ランドバンキングとは 未開発の安い土地を買収し、開発許可が下りた時やその直前に数倍の価格で開発業者（デペロッパー）へ売却するという資産運用です。３～６年で２倍を目指していますが、最近はカナダ不動産価格が高騰中のため、２～３年で２倍になるケースが増えています。 インカムゲインを目的としたアパート経営と違って、維持・管理にかかる費用がありません。ですから、初期費用を投資し、あとは、数年後の値上がりを待つだけという、シンプルなビジネスモデルです。 
■財政黒字国家カナダの実力 カナダは2007年度まで10年続けて財政黒字を達成しています。黒字額は、102億カナダドル（2007年度）。財政黒字は累積赤字の削減に充てられており、カナダ政府は2012年度までに累積債務残高の対GDP比を25％（総額 500億加ドルの削減）とする中期目標を掲げています。 ※右の赤いエリアがオンタリオ州 国家財政の赤字が増大し将来の社会保障が不安定な日本とは違い、国民が安心して働き人口も着実に増加しています。 2007年の実質ＧＤＰ成長率は2.5％、2008年は0.4％となりました。 ↑オンタリオ州の魅力  ■人口も経済もオンタリオ州に集中!!カナダ人口の約３分の1がオンタリオ州に住み、ＧＤＰの約４割を生み出しています。カナダ最大の都市トロントや首都オタワもオンタリオ州にあり、メジャーリーグやＮＢＡのチーム本拠地もここにあります。 ランドバンキングはこのオンタリオ州を中心に展開しています。 ※左はオンタリオ州が作成したの人口予測 ■安定した人口伸び率 オンタリオ州の人口は約1,289万人（2008年４月）。州の計画では、2031年には1,640万人に到達、ナント27.23％の増加率、年換算では約1.18％の増加率です。人口が減少に転じる日本でアパート経営をするよりも、安心して不動投資ができる地域です。 ・人口が減少するエリアでのアパート経営 → 家賃下げ競争が激化 ・人口が増加するエリアでのランドバンキング → 待つだけで価格上昇 人口増加の主な要因は移住です。魅力的な生活環境や雇用の増加が人を呼び寄せています。そのため、年齢構成も偏りがなく、高齢者（65歳以上）の比率が2011年には13.9％、2031年でも22.2％と、日本の22.0％（2008年）と比較すると、かなり高齢者が少ないエリアです。 ちなみに、2030年頃には日本では30％強に達すると予測されています。 
オンタリオ州が作成した人口構成予測 ■ランドバンキング４つのステップ １．物件調査 ランドバンキング企業が、対象エリアの経済、人口予測、インフラ（道路、上下水道など）計画を調査します。さらに、行政の制約（開発段階で市議会議員などが献金を要求してくる国もある）条件を調査し、もちろん、投資する価格と出口戦略（売却予想価格）を計算します。これらの調査だけで２～４年かかります。 投資対象として適格と判断された物件を一度、ランドバンキング企業が購入します。農地を地元の農家から購入するケースがほとんどです。  ※右はオタワ郊外の航空写真。高級住宅地の隣接地は未開発の農地 ２．投資家への売却 ひとつのプロジェクトを300～400ユニットで世界中の投資家へ販売します。一人の投資家が１ユニット以上購入することもあるので、200～300人の投資家で共有することになります。 購入時の諸費用も全てユニットの価格に含まれています。購入後に、維持・管理費の請求が来ることはありません。これは証券化商品ではないので共有された所有権として登記されます。 ランドバンキング企業もプロジェクトの5％程度のユニットを保有します。 証券化された金融商品ではなく不動産そのものへの投資ですので、金融機関からの借入はありません。ですから、見えないところで転売されたり、ある日突然、破綻のお知らせが来るということはありません。 ３．出口戦略の準備 デペロッパーへ売却するために、準備をします。例えば、最適用途を検討し、自治体とも相談しながらゾーニング（住宅地と商業地に分ける）を考えます。行政と協議し開発許可を申請し、未開発の農地が、価値のある開発用地へと変化します。 このように、キチンとした理由で付加価値をつける仕組みになっていて、インフレや不動産ブームを期待したバブル的な地価上昇ではありません。 そして、地域の成長とともに、購入のオファーが様々なデペロッパーから来るようになります。 ４．売却→配分 デペロッパーから購入のオファーが来ると、プロジェクトの投資家全員に文書で知らされます。そして、その条件で売却するかどうか多数決をとります。その結果・・・ 60％以上の賛成・・・売却 60％未満の賛成・・・売却見送り となります。見送りの場合は、次のオファーを待ちます。 ※売却が可決された場合は、少数反対者の土地も強制的に売却させられます。反対者を説得するために価格を上乗せするようなゴネ得はありえません。 売却した場合には、売却代金からその自治体で定められている源泉徴収を差し引いた金額が投資家へ振り込まれます。 ■平均的な収益は ３～６年で２倍になるケースがほとんどです。 2007年売却のプロジェクト実績
■販売単位は小口化されました!! このランドバンキングは、以前は一部の富裕層を対象にしていたのですが、最近から投資ユニットが小口化され、どなたでも参加できるようになりました。 １ユニット＝10,000カナダドル（約95万円）が最小投資単位です。最近では、円高・カナダドル安傾向ですので、日本人にはますます有利になりました。 海外投資を始める前にＨＳＢＣ香港に口座を作る方法 ■現在販売中のプロジェクト 世界中の投資家に向けての商品ですので、販売開始後１ヶ月以内に完売してしまいます。しかし、よくわからないまま購入するのはオススメできません。 そこで、最初に、弊社へご質問・お問い合わせいただき、ランドバンキングのビジネスモデルを充分にご理解ください。新プロジェクトが発表になり次第、お客様へご連絡いたします。 人気商品の場合には、お申込をいただいてもキャンセル待ち状態となるケースもあります。 ■無料メルマガにご登録ください ランドバンキングの最新物件情報や、カナダの経済ニュースをお届けします。 メールアドレスを入力して『送信』をクリックしてください。 メルマガ解除は右の窓にアドレスを入力し『解除』をクリックしてください。 ■お問い合わせは 札幌にある不動産業者です。㈱パンダ不動産 今スグお電話を!! ０１１－５３３－７２００ 24時間対応のe-mail 海外投資を始める前にＨＳＢＣ香港に口座を作る方法 |
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